Moratoria en préstamos e hipotecas de profesionales por el estado de alarma
07/04/20 19:37 Filed in:
Derecho Mercantil
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El pasado 1 de abril de 2020, miércoles, amanecimos con la publicación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Su finalidad según se expone en su exposición de motivos es la de apoyar a las familias y colectivos vulnerables, básicamente en relación al pago de los alquileres e hipotecas durante el estado de alarma y la ausencia o reducción de ingresos, que pese a otras medidas, está provocando, pero al principio cuesta encontrar las ayudas al empresario, al estar algunas de ellas, un tanto ocultas tras remisiones a otra normas.
Sí, se establece la opción de una moratoria en el pago de cotizaciones y tributos, o facilidades para ajustar los suministros a su nueva realidad, pero no parecía decir nada en relación a alquileres e hipotecas de empresarios o profesionales. Sin embargo, leyéndolo muy detenidamente, sí que hay una medida relativa a las hipotecas, una que podría mejora las carencias que muchas entidades están ofreciendo a sus clientes profesionales.
Si acudimos al Capítulo I de la norma, vemos como los artículos 1 a 15, de la Sección 1ª, titulada “Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables”, se limita a regular medidas relativas a alquileres de vivienda habitual, dejando claramente fuera a los profesionales.
Ahora bien, si vamos al artículo 16.1.a de esa sección 1ª, ya vemos como al definir la vulnerabilidad económica a efectos de la moratoria hipotecaria y del crédito de financiación no hipotecaria, ya sí que menciona al empresario o profesional:
“a) Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%. A los efectos de este artículo tendrán la consideración de empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.”
Por tanto, vemos que no cualquier empresario o profesional podrá acogerse a esta regulación, lo limita a:
- personas físicas.
- que además cumplan los requisitos del artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, que establece:
“Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:
- Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
- Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
- Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes
- Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
- Quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos de esta Ley.Los empresarios o profesionales a que se refiere esta letra sólo tendrán dicha condición a los efectos de las entregas de los medios de transporte que en ella se comprenden.
Dos. Son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas.
A efectos de este impuesto, las actividades empresariales o profesionales se considerarán iniciadas desde el momento en que se realice la adquisición de bienes o servicios con la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinarlos al desarrollo de tales actividades, incluso en los casos a que se refieren las letras b), c) y d) del apartado anterior. Quienes realicen tales adquisiciones tendrán desde dicho momento la condición de empresarios o profesionales a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Tres. Se presumirá el ejercicio de actividades empresariales o profesionales:
- En los supuestos a que se refiere el artículo 3.º del Código de Comercio.
- Cuando para la realización de las operaciones definidas en el artículo 4 de esta Ley se exija contribuir por el Impuesto sobre Actividades Económicas.
Cuatro. A los solos efectos de lo dispuesto en los artículos 69, 70 y 72 de esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales actuando como tales respecto de todos los servicios que les sean prestados:
1.º Quienes realicen actividades empresariales o profesionales simultáneamente con otras que no estén sujetas al Impuesto de acuerdo con lo dispuesto en el apartado Uno del artículo 4 de esta Ley.
2.º Las personas jurídicas que no actúen como empresarios o profesionales siempre que tengan asignado un número de identificación a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido suministrado por la Administración española.”
Posteriormente, en el artículo 17, se establecen los medios de acreditación de esa vulnerabilidad, y posteriormente, en el artículo 18 como acreditarlos en casos de préstamos no hipotecarios, pero lo más importante llega en el artículo 19, que sí regula una moratoria en las hipotecas de los profesionales, pero de una manera un tanto confusa: se remite para regular esa moratoria al R.D.L 8/2020, artículos 7 a 16 Ter, a la vez que limita a que deudas hipotecarias cabrá aplicar esa moratoria, siempre y cuando se de la vulnerabilidad descrita anteriormente o la falta de ingresos por renta en el caso de inmuebles en arrendamiento profesional:
“Artículo 19. Moratoria de deuda hipotecaria.
La deuda hipotecaria o los préstamos hipotecarios a los que se refieren los artículos 7 a 16 ter del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, serán la deuda hipotecaria contraída o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de:
a) La vivienda habitual.
b) Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales a los que se refiere la letra a) del artículo 16.1.
c) Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.”
Así que si ha obtenido, como empresario, persona física, que reúna los requisitos del artículo 5 de la ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, financiación no hipotecaria, o una deuda hipotecaria con motivo de una compra de un inmueble afecto a la actividad económica, con una situación de vulnerabilidad según se describe en el artículo 16.1, o con motivo de viviendas distintas de la habitual, para su explotación en alquiler, y el inquilino deja de pagar las rentas durante el estado de alarma y hasta un mes después de la finalización, podrá pedir una moratoria de la hipoteca.
Y muchos dirán que esa moratoria es lo mismo que una carencia (se paga sólo intereses ordinarios por el capital pendiente de amortización, pero no se amortiza la deuda), pero si vamos al artículo 14 del RDL 8/2020, de 17 de marzo, vemos que los efectos de esa moratoria son:
“Artículo 14. Efectos de la moratoria.
1. La solicitud moratoria a la que se refiere el artículo 12 conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.
2. Durante el periodo de vigencia de la moratoria a la que se refiere el presente capítulo la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.”
Vemos que la moratoria no excluye sólo la aplicación del vencimiento anticipado, o la parte de la cuota mensual destinada a la amortización del capital prestado, como ocurre con una carencia hipotecaria ordinaria, sino también el devengo de intereses o su la reclamación de su pago.
Si cree estar en uno de estos supuestos, compruebe si sería aplicable, pero asegúrese bien porque también son claras las normas cuando establecen las consecuencias de la aplicación indebida, o debidamente pero como consecuencia de una situación de vulnerabilidad fraudulenta.
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