Límites a la actualización de rentas de alquileres de vivienda ¿2%?
03/02/23 13:33 Filed in:
Derecho Civil | Arrendamientos
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El Gobierno estableció, mediante el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo de 2022, un límite para la actualización de rentas, que estaría vigente hasta el 31 de diciembre de 2022.
Ahora, mediante el artículo 67 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre de 2022, publicado en el BOE 311, de 28 de diciembre de 2022, se ha prorrogado dicha medida hasta el 31 de diciembre de 2023.
Ahora bien no es una limitación que se aplique de forma indiscriminada y está generando muchas dudas que intentaremos aclarar.
Pero primero un apunte, según la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (L.A:U en adelante): “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
Y en el artículo 4 excluye del ámbito de la L.A.U las viviendas cuya superficie sea superior a los 300 m2 o en los que la renta anual inicial exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, igualmente en cómputo anual.
Dejamos claro esto para poder interpretar las normas que se citarán a continuación.
Establece el artículo 46 (texto consolidado) del Real Decreto-ley 6/2022:
«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.»
El Índice de Garantía de Competitividad (IGC) se puede consultar en la página web del INE (aquí) y no es el 2%, sino que el último publicado a la publicación de este artículo, es de noviembre de 2022, del 8,17%.
Entonces, ¿de dónde viene la mención del 2% como límite a la actualización de las rentas?
Pues tiene su origen en el artículo 7 de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (BOE 77, de 31/3/2015) que establece:
«Artículo 7. Régimen aplicable a los contratos entre partes privadas.
1. Solo procederá la revisión periódica de valores monetarios enumerados en el artículo 3.1.b) cuando se haya pactado expresamente.
En caso de pacto expreso de aplicación de un mecanismo de revisión periódica de valores monetarios que no especifique el índice o metodología de referencia, será aplicable la tasa de variación que corresponda del Índice de Garantía de Competitividad elaborado según lo previsto en el Anexo de esta Ley.
2. El Instituto Nacional de Estadística publicará mensualmente el Índice de Garantía de Competitividad y su tasa de variación a los efectos previstos en el párrafo anterior y, en su caso, para su consideración a modo indicativo.»
Tranquilos, ahí no se dice nada del 2%, lo dicen en el anexo al que se remite ese artículo, que confirma lo dicho en la exposición de motivos:
«...Para realizar las revisiones periódicas se utilizará la tasa de variación del IGC, expresada con dos decimales, en el plazo correspondiente, utilizando el último mes con datos disponibles.
Cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones. Se tomará como valor cuantitativo de dicho objetivo el 2 por ciento. Por Orden del Ministerio de Economía y Competitividad se podrá modificar este valor para recoger los cambios que pueda sufrir la definición del objetivo a medio plazo del Banco Central Europeo.»
Y ahora la pregunta clave, "¿actualizo entonces al 2% o al menor de los siguientes: índice de referencia pactado en contrato (normalmente IPC) o IGC?"
Pues buena pregunta, difícil de responder con semejante técnica y dispersión legislativa, porque la normativa no es nada clara.
Se puede interpretar que, si no es gran tenedor y hablamos de contrato de alquiler de vivienda de superficie inferior a 300 m2 y renta anual inferior a 5,5 veces el SMI en cómputo anual, deberá actualizar según pacto entre partes, y en ausencia de dicho pacto, el IGC vigente, pero según la ley 2/2015, hasta un máximo del 2%.
Si es Vd. gran tenedor, y alquila inmueble para uso residencia de superficie inferior a 300 m2 y renta anual inicial inferior a 5,5 veces el SMI anual, entonces deberá aplicar el menor de las dos posibles referencias: el que resulte de aplicar el método e índice de actualización pactado por las partes o el IGC, con un máximo del 2%.
Llegamos a dicha conclusión porque en base al principio de jerarquía normativa, una norma de rango inferior no puede, en ningún momento, contradecir o vulnerar a una norma establecida en un rango superior, siendo que la ley 2/2015, ley emanada de las Cortes, es de rango jerárquico superior a los precitados Reales Decretos-ley, por lo que no puede, en su muy vaga redacción, entenderse que ha derogado el límite establecido en la Ley 2/2015, del 2%. Aunque doctores tiene la iglesia y todo se puede discutir (véase, p.ej, la polémica sobre las rebajas penales de la Ley del Solo sí es sí).
Cuando la redacción de la norma legal es tan deficiente, se abre de manera necesaria el espacio para la interpretación.
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