Sí, si cambia la cerradura o corta la luz a su inquilino puede tener problemas
19/11/15 21:15 Filed in:
Arrendamientos | Desahucios
Llevo varios días seguidos recibiendo llamadas con la misma cuestión, una cuestión que se repite mucho y que creo que más que una duda es una excusa para desahogarse. Se trata de arrendadores o propietarios que alquilan propiedades, que ven como los inquilinos no les pagan, incluso desde el segundo mes.
Cuando recibimos estas llamadas y consultas, como humanos entendemos la frustración, la rabia y la sensación de impotencia, pero como abogados no podemos más que contestar conforme a la ley. y ofrecer algunas medidas o precauciones para el futuro que al menos eviten verse de nuevo en la misma situación.
La pregunta suele ser una de las dos que cito a continuación: "¿Puedo aprovechar cuando el inquilino no esté para cambiar la llave?" o "¿Puedo dejar de pagar la luz que no me está pagando él y que le corten la luz?"
De las dos preguntas, la mas sencilla de contestar es la primera, pues la segunda admite matices y dependerá de las circunstancias, dado que no siempre la gente es capaz desde el desconocimiento de las leyes, de realizar la pregunta de forma exacta y de transmitir la información relevante (no se preocupe, para eso estamos los abogados).
La primera pregunta se ha de responder con un no rotundo. Tanto si el inquilino se ha marchado sin dar aviso como si no, el inmueble está arrendado en virtud de contrato que, aun cuando no esté siendo cumplido por el inquilino o arrendatario, está en vigor y vincula u obliga a ambas partes mientras no haya un nuevo acuerdo de las partes para poner fin a dicho contrato o un juez dictamine o resuelva la extinción del contrato.
La razón, dejando las leyes y tecnicismos aparte por un momento, es sencilla: si todos pudiésemos "tomarnos la justicia por nuestra mano" como se suele decir vulgarmente, esto no sería un Estado de derecho sino el Salvaje Oeste. La mera existencia de los Juzgados de 1ª Instancia o civiles responde al hecho de que el uso de la fuerza para obligar o imponer una conducta en un Estado de derecho está reservado al Estado y vetado a los ciudadanos. Imponer algo por la fuerza no deja de ser una vía de hecho o realización arbitraria del derecho que no es legal. Consecuentemente, todo lo que sea resolver un contrato de arrendamiento o alquiler unilateralmente, esto es, sin el consentimiento de la otra parte, con base en un incumplimiento del pago de la renta o cualquier otro posible incumplimiento, e imponer por la fuerza el abandono del inmueble, sea el medio que sea el que se emplee, será ilegal.
Pero por ser más concreto, si aprovechando que su inquilino no está, usted entrase en la vivienda y cambiase la cerradura podría ser denunciado por la comisión de los siguientes ilícitos penales:
- Artículo 202 Código Penal:
1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.
- Artículo 172 Código Penal:
1. El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
Cuando la coacción ejercida tuviera como objeto impedir el ejercicio de un derecho fundamental se le impondrán las penas en su mitad superior, salvo que el hecho tuviera señalada mayor pena en otro precepto de este Código.
También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
Y no vamos a contemplar o comentar el supuesto en que se hallen enseres personales de valor económico en el inmueble…
Ahora bien, descartada la opción de cambiar la cerradura y así privar por la fuerza al inquilino de su derecho a entrar en su domicilio (la propiedad será de usted, pero desde que le ha cedido la posesión o derecho a usarla es el domicilio o residencia del inquilino) habrá que analizar el tema de la luz, pues aquí va a depender y mucho de las circunstancias, avisando desde ya de que esto no es asesoramiento y que no recomendamos tomar ninguna decisión sin estar debidamente asesorados.
Lo primero es tener claro que cualquier acción u omisión del arrendador o propietario para que sea interrumpido el suministro de electricidad, sería susceptible de ser considerada una conducta delictiva, al ajustarse a la definición de la antigua falta de coacciones que ha sido sustuida por el delito leve de coacciones del artículo 172.3 del Código Penal, tras la reforma operada por la Ley Orgánica 1/2015, de 30 de marzo que modificó el Código Penal:
"3. Fuera de los casos anteriores, el que cause a otro una coacción de carácter leve, será castigado con la pena de multa de uno a tres meses. Este hecho sólo será perseguible mediante denuncia de la persona agraviada o de su representante legal."
Habrá quien piense que por una multa asume el riesgo, pero no podemos olvidar varias cosas:
1º.- La desagradable experiencia de pasar por un procedimiento judicial penal y lo que puede llegar a conllevar: posible detención o declaración en sede policíal, declaraciones en sede judicial y posterior asistencia al juicio.
2º.- Posible coste del abogado, si decide contratarlo (no es preceptivo).
3º.- Posible creación de antecedentes penales. Si bien no son tenidos en cuenta como otros antecedentes en sede judicial, sí que deberían aparecer en un certificado de antecedentes penales, lo que puede ser conflictivo en el futuro si tuviese que opositar a determinados empleos públicos o contratos públicos, viajar o emigrar a países donde requiera tramitar un visado estricto o un permiso de residencia, o incluso aspirar a determinadas profesiones (guardia de seguridad, crupier, etc…).
Ahora bien, si el suministro que fuese interrumpido o "cortado" está a nombre del inquilino o se estipulase en el contrato que no será domiciliado y que deberá ser abonado por el inquilino directamente a la empresa suministradora, previsiones todas ellas más que recomendables para el próximo contrato que celebre, no sería usted responsable pues no depende de su acción u omisión la interrupción del suministro. Dicho de otro modo, no podrá reputarse a su voluntad y deseos el que se haya cortado el suministro, sino exclusivamente a la falta de pago por parte del inquilino.
Y para concluir, tras todas esta información negativa, las soluciones o sugerencias para evitar verse en manos de un inquilino moroso:
- Solicite una prueba de solvencia, como la copia de contrato laboral y última nómina, o una nota simple de alguna propiedad inmueble que pudiera tener: si no tuviese carga será una garantía y si las tiene un indicio de una situación económica difícil.
- Considere la opción de exigir un aval personal de un ascendiente que garantice el pago de las rentas o de un aval bancario por importe equivalente a las rentas de un periodo de entre 6 y 12 meses, importe que debería ser suficiente para asegurarle el cobro de al menos una parte relevante de las rentas que se devengarán durante el procedimiento judicial (6-8 meses) y las costas judiciales en que incurrirá.
- Establezca la obligación del arrendatario de contratar los suministros a su nombre.
- Considere la opción de solicitar a un abogado o gestor un informe de solvencia que incluya la consulta a las bases de morosos más habituales (RAI y ASNEF).
- Intente averiguar si el potencial inquilino ha estado de alquiler con anterioridad y pida referencias.
- No descarte la contratación de un seguro del hogar que garantice el cobro de las rentas al descubierto. Tienen un coste considerable pero garantizan que los daños en caso de inquilino moroso, estarán limitados o bajo cierto control.
Y para terminar, si está arrendando en Andalucía no olvide que tiene la obligación de depositar la fianza ante la Consejería de Hacienda.
Saludos.
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