Posibles soluciones para salvar su vivienda en caso de ejecución hipotecaria
Una vez más hemos de insistir en las soluciones frente a la ejecución hipotecaria derivadas de la Ley 1/2013 de 14 de mayo y que, desde nuestra experiencia profesional, no han tenido la difusión que sería deseable.
Ello ha sumido a muchos ciudadanos a situaciones lamentables que podrían haber tenido un tratamiento diferente.
En alguno casos, aún será posible reducir el impacto negativo que la ejecución y pérdida de la vivienda supone.
Dividiremos pues dichas soluciones en tres bloques:
A) Medidas disponibles antes de iniciarse la ejecución:
En primer lugar es necesario reseñar que a partir de dicha Ley el banco solo podrá iniciar la ejecución cuando hayan vencido y resulten impagadas al menos tres cuotas del préstamo.
Producida esta situación podrá el deudor adoptar las siguientes medidas:
a.- Solicitar a la entidad bancaria la reestructuración de su deuda. El banco debe contestar en plazo de un mes.
Dicha reestructuración incluirá una carencia de la amortización de capital por periodo de 5 años y la posible ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años.
Asimismo la reducción del tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia al Euribor más el 0,25%.
b.- Puede ir más allá presentando una propuesta de plan de reestructuración que el banco estará obligado a analizar y, en caso de rechazo, comunicar al deudor los motivos del mismo.
c.- Podrá igualmente solicitar la reunificación de todas las deudas que tenga frente a dicha entidad, con los parámetros antes señalados.
d.- Cuando la reestructuración no sea posible podrá solicitar una quita en el capital pendiente de pago.
Dicha reducción puede ser de un 25%, o cualquier otra de las fórmulas alternativas que la norma establece y que dada su compleja formulación evitamos reproducir. Para que procedan estas quitas es preciso que no pueda reestructurarse la deuda porque la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos totales del conjunto familiar. Es importante también conocer que esta medida de quita puede solicitarse incluso si ya se ha producido el anuncio de la subasta.
e.- Como última alternativa se podrá solicitar en el plazo de 12 meses la dación en pago de la vivienda.
Ello supondrá la total cancelación de la deuda y todas las responsabilidades del deudor o de terceros avalistas. Al mismo tiempo el deudor puede solicitar la permanencia en la vivienda durante el plazo de 2 años como arrendatario, pagando el 3% de total de la deuda como renta anual. El interés por mora queda reducido al 10%. Esta medida no se puede solicitar una vez se haya anunciado la subasta y tampoco si la vivienda tiene cargas posteriores.
Para tener derecho a la solicitud de estas medidas han de concurrir una serie de requisitos:
- El fundamental que el deudor este en el denominado umbral de exclusión.
Se considera que es así cuando el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples, el denominado IPREM.
Este límite será de cuatro veces si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene una discapacidad igual o superior al 33% y de 5 veces, si el discapacitado es el propio deudor hipotecario. Debe además acreditarse que la unidad familiar ha sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los cuatro años anteriores a su solicitud, o que la carga hipotecaria haya supuesto una multiplicación sobre la renta familiar de al menos el 1,5%.
Se entiende asimismo por umbral de exclusión las familias en que concurran algunas de las siguientes circunstancias: Familia numerosa, familia monoparental con dos hijos a cargo, unidad familiar de la que forme parte un menor de 3 años o, familia en la que algún miembro tenga declarada una discapacidad del 33%.
Todas estas medidas forman parte del Código de Buenas Prácticas introducido por Real Decreto 6/2012 de 9 de marzo, y de cumplimiento obligatorio para todas las entidades bancarias adheridas voluntariamente al mismo. Su incumplimiento se considera infracción grave sancionable.
Pasamos pues a analizar las medidas frente a la ejecución.
B) Medidas frente a la ejecución.
Iniciada la ejecución hipotecaria, con base, recordemos, en el impago de al menos tres cuotas, concurren diversas medidas para oponerse a dicha ejecución:
a.- La primera es de carácter legal y obliga a los Jueces a examinar de oficio, es decir, sin que nadie se lo solicite, si en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria concurre alguna cláusula abusiva.
b.- Por si el Juez no lo hace de oficio, puede ahora el deudor oponerse a la ejecución alegando la concurrencia de dichas cláusulas abusivas.
El Juez deberá en su resolución señalar si la ejecución puede continuar, eliminando dichas cláusulas abusivas, o si la propia ejecución ha de ser suspendida.
Contra dicha resolución cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial.
c.- Complementariamente puede plantearse un procedimiento ordinario paralelo solicitando la declaración de nulidad de dichas cláusulas abusivas y la consecuente paralización del procedimiento de ejecución.
Si nada de ello prospera y lamentablemente la ejecución se consuma con adjudicación de la vivienda al banco hipotecante, existen igualmente medidas y derechos que es importante conocer.
C) Derechos tras la pérdida de la vivienda.-
Si finalmente la vivienda resulta sometida a subasta, y se trata de la vivienda familiar, es importante saber:
a.- Que para participar en la subasta cualquier postor ha de efectuar un depósito del 5% del precio de tasación.
b.- Que el valor de tasación a efectos de subasta no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación inicial para la concesión del préstamo.
c.- Que de no existir postores el banco no podrá adjudicarse la vivienda por valor inferior al 70% de su tasación. Si dicho porcentaje fuera superior al importe de la deuda reclamada, puede adjudicársela el banco por el 60% del importe de tasación.
d.- Si entre el anuncio de la subasta y la celebración de ésta cualquier interesado solicita visitar el inmueble y el ejecutado consiente y colabora, podrá solicitar del Juez se le reduzca la deuda hipotecaria en un 2% del valor en que sea adjudicada.
e.- Las costas resultarán exigibles cuando se trate de vivienda habitual no podrán ser superiores al 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva.
f.- El ejecutado puede solicitar el aplazamiento del lanzamiento, es decir, la entrega de la posesión de la vivienda durante plazo de dos años si en él concurren los supuestos de especial vulnerabilidad o exclusión social ya antes señalados, y a los que son de añadir los siguientes:
- Unidad familiar en que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
- Unidad familiar en la que se integre parientes por consanguinidad o afinidad en tercer grado, en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite laboralmente.
- Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
g.- Si tras la subasta no queda completamente cubierta la deuda, el interés de demora sobre las cantidades pendientes será el interés remuneratorio pactado más el 2%. Es importante recordar que el interés de demora no puede ser superior al triple del interés legal del dinero y que estos intereses no pueden ser capitalizados.
h.- El ejecutado quedará librado de responsabilidad si en el plazo de 5 años liquida el 65% de la cantidad total pendiente o si en plazo de 10 años liquida el 80%.
i.- Asimismo, si el banco revende la vivienda en el plazo de 10 años, el ejecutado tiene derecho a que se le reduzca la deuda pendiente en el 50% del beneficio obtenido por esa venta.
j.- Es igualmente importante conocer que existe un mínimo inembargable, que es del 150% del salario mínimo interprofesional para deudores que han perdido su vivienda habitual. Este porcentaje se incrementa en un 30% adicional por cada familiar del núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho salario mínimo interprofesional.
k.- Por último, si el préstamo hubiera estado garantizado por avalistas o fiadores, y estos se encuentran igualmente en el umbral de exclusión social, cuyos supuestos ya hemos señalado anteriormente, podrán exigir del banco que agote el patrimonio del deudor principal, antes de poder dirigir la ejecución contra ellos. Y ello aunque en la escritura de préstamo se hubiera renunciado a este beneficio.
Esperamos que este informe pueda ayudar a clarificar las posibilidades de actuación de cualquier potencial afectado por esta gravísima problemática.
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