Nuevo decretazo para reforma de la LAU
05/03/19 09:59 Filed in:
Arrendamientos | LAU | Derecho Civil
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La verdad es que cuando uno ve en el BOE de hoy, 5 de marzo de 2019, un nuevo Real Decreto Ley, en este caso 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, le vienen una gran mezcla de sentimientos encontrados, desde una sonrisa socarrona pensando en el título de la famosa película "El día de la Marmota" o "Groundhog Day", hasta un cabreo relativo al ver que dicho decreto coincide en el mismo BOE con el Real Decreto 129/2019, de 4 de marzo, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones.
Esta falta de todo escrúpulo de algunos, con la finalidad que sea (me da igual), es ya preocupante. Es ampliamente conocida la afirmación jurídica de que "el desconocimiento de la norma no exime de su cumplimiento", pero ese principio, a la vista de la actividad legislativa precitada, va requiriendo su complemento con algo que hasta hace poco era una obviedad: "siempre que dicho conocimiento sea posible".
Las normas se publican en el BOE y no pueden entrar en vigor hasta que se da dicha publicación (hace años incluso se respetaba un periodo de vacatio legis cuya finalidad era dar tiempo a conocer la norma), precisamente para que el ciudadano pueda conocer por qué normas ha de regirse.
Hemos de reconocer que eso, se está complicando y mucho en el caso de los alquileres. Así pues, sólo en relación a la duración tenemos tres periodos distintos en lo que llevamos de año (estamos en marzo, no lo olviden):
- Entre el 19 de diciembre de 2018 y el 21 de enero de 2019 se aplicará la versión de la LAU aprobada por R.D.L 21/2018, de 14 de diciembre, que establecía una ampliación del periodo de prórroga forzosa de 3 años a 5 o 7 años, dependiendo de si la parte arrendadora es persona física o jurídica, más otro segundo periodo que pasaba de un año a tres, si no se denunciaba el contrato con el suficiente preaviso.
- Entre el 22 de enero y el 5 de marzo de 2019 se aplicará la versión previa de la LAU, esto es la que ha estado vigente desde el 1 de abril de 2015 y hasta el 18 de diciembre de 2018, esto es, con una duración mínima a elección del arrendatario de 3 años más 1 año adicional si no se denuncia el contrato.
- A partir de mañana, día 6 de marzo de 2019: donde volvemos a un régimen parecido al que imperó durante escaso mes al inicio del año.
Todo un despropósito, un menoscabo claro de la seguridad jurídica y un flaco favor al mercado del alquiler. Y no lo digo porque sea un experto en alquileres, sino porque supone volver a un régimen anterior, no inventar nada nuevo, donde la oferta de inmuebles en alquiler era baja por la apreciación de los propietarios de asumir un excesivo riesgo, una carestía de bienes inmuebles en alquiler que se solventó, entre otros medios, mediante la reforma de la LAU ahora deshecha.
En un mundo donde plataformas digitales permiten rentabilizar de forma sencilla las viviendas durante los periodos en que no se usan, o incluso la cesión con fines turísticos de sofas y habitaciones, no parece que conceder al inquilino la posibilidad de permanecer hasta un total de 10 años en la posesión de la vivienda (7 + 3 en el caso de personas jurídicas) vaya a resultar más atractivo para un propietario que esos alquileres por temporada o vacacionales.
Pero lo que es peor, cuando los contratos de alquiler que se hayan celebrado en este ejercicio empiecen a dar lugar a litigiosidad, habrá que estar muy atento al articulado de la norma aplicable que se cita en la demanda, pues hay una opción por cada mes transcurrido.
Pero sin más pasemos a repasar que cambios más relevantes introduce este nuevo Decreto:
- Se crea una excepción a la limitación que tienen las partes a la hora de pactar los términos de un contrato de alquiler de vivienda, pues sus pactos han de estar dentro de los márgenes establecidos en el Título II de la ley: cuando la vivienda alquilada tenga más de 300 m2 o cuando la renta inicial exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, el contrato se regirá por los pactos de las partes y sólo subsidiariamente por el Título II de la ley, y supletoriamente, por el Código Civil.
- Se amplía el periodo de prórroga forzosa de 3 años iniciales a 5 años (arrendador es persona física) o 7 años (arrendador es persona jurídica).
- Se amplia el segundo periodo de prórroga forzosa de 1 a 3 años, así como el plazo de preaviso para el arrendador, que pasa a ser de 4 meses (dos para el arrendatario).
- Se establece la obligación para el nuevo adquirente de respetar los contratos de alquiler comprendidos en el primer periodo de prórroga forzosa (5 o 7 años), con independencia de que el contrato estuviese o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Se modifica el sistema de actualización de renta del artículo 18 de la LAU, de forma que durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada si así se pacta en el contrato y en los términos establecidos en el contrato, pero con el límite de la variación del IPC. Curiosamente para los casos en que se pacte la actualización pero no se fije el método de actualización o índice de referencia, señala la ley el Índice de Garantía de Competitividad, en lugar del IPC.
- Se establece que en caso de realización de obras de mejora (que excedan del deber de mantenimiento) cumplido el primer periodo de prórroga forzosa (5 o 7 años), el propietario podrá incrementar la renta en importe que resulte de aplicar al capital invertido en la reforma, el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos, con un máximo del 20%.
- Se atribuye por ley los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler al propietario o arrendador si este fuese persona jurídica.
- Se abre la posibilidad de que por otras leyes se cree un derecho de tanteo y retracto para la administración pública competente en materia de vivienda en los supuestos de transmisión conjunta de varios locales o viviendas que integren o formen parte de un mismo inmueble.
Otras modificaciones:
- Se modifica la LPH para imponer un fondo de reserva mínimo del 10% con cargo al cual se podrá contratar seguro de cobertura de daños causados en la finca o alternativo contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones, así como para alterar el régimen de acuerdos para obras de accesibilidad, o para limitar la explotación en alquiler de los pisos.
- Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para la determinación del procedimiento de aplicación en supuestos de arrendamientos urbanos, pareciendo trasladar (no lo afirma de forma muy clara) al procedimiento verbal aquellos procedimientos que siendo relativos a arrendamientos urbanos, pero no versando sobre falta de pago o expiración de término, tengan una cuantía determinada o determinable inferior a 6000.-€, así como para crear un trámite de notificación a servicios sociales para que determinen si hay situación de vulnerabilidad social o económica, previendo plazos de suspensión de 1 o 3 meses (persona física o jurídica) para la adopción de medidas de protección.
- Se modifican también la Ley Reguladora de Haciendas Locale, así como la Ley del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales, en este último caso para dejar exenta del pago del ITP las transmisiones derivadas de los alquileres de viviendas "para uso estable y permanente".Tags: alquilerAbogados, Derecho, Ley, Noticias, Fuengirola, Mijas, Málaga alquileresAbogados, Derecho, Ley, Noticias, Fuengirola, Mijas, Málaga vivienda
