"La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley."
Y lo más importante, y que no cabe intuir o imaginar viendo el título de la norma, modifica el artículo 21 de la LPH, para permitir la adopción de medidas disuasorias frente a la morosidad, así como para hacer más eficiente y ventajoso el procedimiento monitorio especial para reclamación de cuotas de comunidad.
Así se habilita:
A- La fijación de intereses superiores al legal. Aunque esto es algo que se venía haciendo mediante la aplicación de descuentos por pronto pago, simultáneos a la elevación del presupuesto para cubrir dicho descuento.
B- La privación del uso de servicios e instalaciones comunes, encanto no sean abusivas, desproporcionadas, ni afecten a la habitabilidad de los inmuebles. De esta forma se pone fin a las sentencias discrepantes sobre acuerdos para limitar el uso de elementos suntuosos o no imprescindibles a los propietarios morosos, tales como piscinas, gimnasios, saunas, etc…
Concretamente se refiere: "1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo."
C- Por último, pero no menos importante, la reclamación judicial de cuotas adeudadas hasta la fecha de notificación de la deuda, zanjando muchas de las dudas que se habían dado hasta la fecha, y reforzando más si cabe la conveniencia del procedimiento monitorio frente al verbal, con los siguientes cambios concretos:
C.1.- Se aclara que se podrá reclamar todas las cantidades, ya sea por gastos "ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva"
C.2.- Se deberá presentar con la demanda certificado de acuerdo de liquidación de la deuda, pero ya no será preciso el visto bueno del presidente cuando se trate de secretario-administrador "con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda." Es decir, si el administrador es un abogado ejerciente, si va a dirigir el procedimiento de reclamación seguirá precisando la firma y visto bueno del presidente de la comunidad en el certificado del acuerdo liquidando la deuda.
C.3.- "Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor."
Si hasta ahora se podía reclamar la deuda aprobada en Junta (no las posteriores) y el coste del burofax notificando el acuerdo y requiriendo el pago, lo que hacía, dada la lentitud de los procedimientos, plantearse el uso de una demanda de juicio verbal con solicitud de condena de futuro, ahora parece que la ventaja de ese proceso verbal (cada vez más parecido al monitorio en su desarrollo) será menor.
En este despacho, seguimos considerando que los menores aranceles del procurador, honorarios por baremo del letrado, y sobre todo la opción de reclamar coste de burofax y pedir embargo preventivo sin caución en caso de oposición, siguen justificando el uso preferencial del proceso monitorio frente al genérico juicio verbal, máxime cuando seguirán siendo subsumibles en la tasación de las costas los costes derivados de la asistencia letrada y representación procesal (excepción a la norma para los procesos monitorios distintos del especial para reclamación de cuotas) y además ahora, el coste del trabajo del secretario-administrador.
Esperamos que este artículo les resulte de utilidad, dado que el título de la norma no permite intuir que se incluirán modificaciones de calado en el proceso de reclamación de cuotas como las que hemos comentado.
