En los distintos ordenamientos jurídicos nacionales, tanto los que hunden sus raíces en el Derecho Romano, como los que los hacen en el derecho Anglosajón o germánico, hace mucho tiempo que existen dos instituciones legales como son: la división horizontal (dividir una edificación o inmueble en varias fincas independientes) y el usufructo (temporal o vitalicio) o leasehold en Reino Unido.
Comprar una parte de un inmueble dividido horizontalmente es lo que hacemos cuando compramos un apartamento, trastero o plaza de garaje. En esos supuestos en realidad estamos comprando un espacio delimitado concreto, que está sometido a un régimen o limitaciones en cuanto al uso y disfrute, incluso sobre qué puedo o no modificar o mantener, que además lleva aparejado una cuota abstracta de participación en la titularidad o propiedad del resto de elementos comunes (pasillos, instalaciones, fachadas, estructura, cubierta…) entre los que se encuentra el terreno sobre el que sita el edificio completo. No somos propietarios del terreno y la construcción en su integridad, como podría ser el caso del anuncio destacado por la noticia, ni tampoco los somos de un parte específica y determinable, tan sólo copropietarios en un concreto porcentaje del todo.
Igualmente se regula en todos los ordenamientos el desmembramiento de la propiedad en dos figuras:
- Nuda propiedad (título formal de propietario) y
- Usufructo (contenido real o práctico de la propiedad: usar y disfrutar la cosa).
Así cabe adquirir la "nuda propiedad" de un inmueble, lo que te convierte en el propietario, sí, pero a efectos meramente formales, esto es, desprovisto del derecho a usar y hacer tuyo lo que ese bien produzca (ya sea un cultivo o la renta de un alquiler), y además esa situación de desmembramiento de la propiedad, siempre temporal, puede ser por un tiempo delimitado o hasta que se de un evento concreto, en este caso, la muerte de quien ostenta el usufructo (usufructo vitalicio).
Es una situación común el desmembramiento de la propiedad. Es algo que con mucha frecuencia deriva de la tramitación de una herencia. El testamento más común es precisamente el que contiene la denominada cláusula o cautela Socini. Dicha cautela se caracteriza por legar (dejar en lenguaje común) a tu cónyuge el usufructo vitalicio de cuanto te pertenece, y la nuda propiedad de todo a tus hijos, herederos legitimarios que consolidarán el pleno dominio en el futuro, con una advertencia o condición: aquel heredero que no lo respete, verá reducidos sus derechos hereditarios a la legítima estricta, esto es, aquello que como mínimo y por imperativo legal deba recibir en la herencia.
Así que es llamativo que ese anuncio, donde se vende una vivienda sin el usufructo o la propiedad (pleno dominio) del sótano, llame la atención al redactor de la noticia enlazada. No sabemos el origen de esa situación, ni el instrumento jurídico para llegar a esa situación, entre todos los posibles, pero el hecho de que haya varias formas legales de llegar a justificar ese anuncio, habla de cuan común y poco especial debería parecernos.
.Y tras decir todo esto, es bueno volver al inicio: tendemos a confundir ética y moral con derecho, y peor aun, cuando ignoramos el instrumento legal o jurídico que se precisa para hacer algo, tendemos a darlo por imposible e incluso autolimitarnos, censurando a todos los efectos esa situación
