Reforma de la LAU, vuelta a los orígenes

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Ayer amanecimos con la publicación el BOE de una nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Decimos nueva porque es otra reforma más de una ley que ha sufrido múltiples modificaciones desde su publicación en el año 1994, no porque el contenido de la reforma introduzca novedades netas de calado o especialmente importantes. De hecho, en algunos aspectos, vuelve a recuperar la regulación anterior a la modificación operada en junio de 2013.

Pero vayamos paso a paso.

1- Se modifica el artículo 4 para dejar
fuera del ámbito de aplicación de esta norma a los alquileres de viviendas de más de 300 metros o cuya renta inicial exceda en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI) en cómputo anual, donde las partes tienen una libertad para fijar los términos del contrato idéntica a la de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda: se regirán por lo pactado libremente (sin marco regulatorio que los limite) por las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título II de la Ley y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

2- Se puntualiza qué alquileres de vivienda quedan fuera del ámbito de esta ley, para establecer:
«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.»
Hasta ahora se decía:
«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.»
Básicamente se amplia el rango de alquileres que salen del ámbito de la norma para estar sujetas a las normas que regulan los alquileres vacacionales o alojamientos turísticos.

3- Se modifican los artículos 9 y 10 de la LAU para
recuperar el anterior régimen de prórroga forzosa del arrendamiento. El inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato de alquiler hasta agotar un mínimo de 5 años, y si no se denunciaba el contrato con un mes de antelación al cumplimiento de ese primer periodo de prórroga forzosa, se ampliaba la duración del contrato por otros 3 años. Así era hasta que se cambió en junio del año 2013, mediante una ley denominada para flexibilización de los alquileres, que establecía un periodo de prórroga forzosa del alquiler de 3 años, más un año más si no se denunciaba el contrato con 30 días de antelación al vencimiento de la tercera anualidad.

Pero hay una novedad:
si el arrendador o casero es una persona jurídica (sociedades mercantiles o de capital, cooperativas, etc…) el primer periodo de prórroga forzosa se extenderá hasta agotar 7 años de duración.

Igualmente se modifica el artículo 16.4 para recuperar el plazo de 5 años de duración pactada, como mínimo, en lugar de los 3 años fijados en junio de 2013, para facultar a las partes para excluir por pacto la subrogación por muerte del arrendatario.

4- Se establece un
techo para las actualizaciones de renta de contratos de renta reducida con duración inferior o igual a 5 años, de forma que las actualizaciones no podrán ser superior al importe que resultaría de actualizar la renta conforme al IPC. Según la propia norma: «se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.»

5- Se recupera también el plazo de 5 años (7 años si es persona jurídica el arrendador) en el artículo 19 a la hora de regular el derecho del arrendador a subir la renta por obras de mejora de la vivienda. Otra vez volvemos al régimen previo a junio de 2013. Pero además se introduce una novedad, la de poder realizar obras de mejora y aumento proporcional de la renta incluso antes del cumplimiento de esos 5 años (7 años si es persona jurídica el arrendador) mediante acuerdo expreso de las partes. Y se puntualiza que las obras en tal caso deberán exceder de las que resulten exigible al arrendador por su deber de conservación del inmueble.

6- Se modifica el artículo 20.2 para modificar el plazo de 3 años recuperando el de 5 años (arrendador persona física) o introducir el nuevo de 7 años (arrendador persona jurídica).
Igualmente se modifica el apartado 1 del mismo artículo para
imponer al arrendador que sea persona jurídica los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Esto, al menos en el ámbito de la Costa del Sol, solía ser así en el caso de las compraventas, pero fluctuaba mucho en el caso de los alquileres dependiendo del momento. En el escenario actual, donde la oferta de inmuebles no es suficiente para satisfacer la demanda (con el consiguiente incremento de precios) la comisión de la intermediación inmobiliaria o bien se imponía al inquilino o bien se repartía entre ambas partes, por ser necesaria la dispensa total o parcial de honorarios para la captación de los propietarios.

Habrá que ver la repercusión en el mercado, pero de cualquier forma, en el caso de arrendadores profesionales (persona física o jurídica) se ha de tener claro que todos los costes inherentes a la actividad, serán repercutidos al inquilino, ya sea al inicio, ya sea mediante incremento proporcional de la renta en el largo plazo. Dado que la duración del alquiler depende de la voluntad del arrendatario, y la necesidad de repercutir los costes a la parte que aporta el capital (inquilino), parece previsible que esta imposición, ajena a la situación de mercado, provoque un alza de las rentas, a fin de recuperar la comisión en un plazo no superior a 6 meses-1 año, un incremento de la renta que posteriormente se perpetuará salvo cláusulas dispensando de la actualización de la renta a la conclusión del primer año de duración.

Igualmente podrá provocar un incremento de los supuestos en que las personas jurídicas negocian a la baja los honorarios de la gestión inmobiliaria, lo que podría reducir aun más la oferta de inmuebles en alquiler de las inmobiliarias (producto poco rentable), con el incremento de rentas que ya se viene denunciando desde hace tiempo.

7- Se modifica el artículo 25 para que en los supuestos exceptuados del
derecho de tanteo y retracto del inquilino (cuando un arrendador venda todos sus viviendas y locales en alquiler, situadas en un mismo inmueble, a un único comprador o cuando se vendan todas las viviendas y locales de un edificio a un único comprador) exista dicho derecho a favor de la Administración competente en materia de vivienda.

8- Se recupera el plazo de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica) en la regulación que el artículo 36 hace del importe y actualización de la fianza, introduciéndose un límite para la garantía adicional a la subasta en contratos de arrendamiento con duración igual o inferior a 5 años (7 años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica). Dicha
garantía adicional a la fianza en metálico no podrá exceder el importe de dos mensualidades de renta.

9- Se modifican varios apartados de la Ley de Propiedad Horizontal, destacando en relación a los alquileres vacacionales la introducción de un apartado 12 en el artículo 17 de la LPH:
«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
10- Se modifica el artículo 441.1.ter, 549.4 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para introducir en el requerimiento de pago de las rentas o requerimiento de abandono de la vivienda, información sobre la posibilidad de acudir a los servicios sociales o autorizar la cesión de datos a dichos servicios, para que valoren cualquier posible situación de vulnerabilidad. De acogerse el inquilino/ocupante/deudor hipotecario a dichas opciones, se suspenderá el procedimiento por un mes (2 meses si el arrendador es persona jurídica), para permitir la valoración y adopción de medidas, en su caso, por parte de los Servicios Sociales.
11- Se introducen modificaciones en la Ley de Bases de Régimen Local y la regulación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
12- Se establece la obligación de la administración de introducir una serie de medidas para dinamizar la oferta de viviendas en alquiler:
"a) Movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado y los organismos de ella dependientes, para la promoción de vivienda en alquiler social o asequible, mediante fórmulas de colaboración público-privadas.
b) Modulación de los instrumentos financieros del Plan Estatal de Vivienda con el fin de promover los mecanismos público-privados para atender las necesidades de alquiler social y asequible, particularmente mediante la cesión de derecho de superficie sobre suelo público.
c) Reorientación del Plan Estatal de Vivienda, que deberá apoyar exclusivamente el disfrute de vivienda en régimen de alquiler.
d) Acuerdos con las administraciones sectorialmente competentes para la agilización de las licencias urbanísticas, priorizando en las ayudas del Plan Estatal de Vivienda a aquellas que hayan alcanzado acuerdos de este tipo."
Esperemos que dichas medidas puedan contrarrestar la mayor vinculación de los inmuebles, pues los propietarios quedarán expuestos a una vinculación entre 2 y 4 años superior a la anterior a la reforma (se redujo el plazo de prórroga forzosa para buscar ese incremento de oferta de viviendas en alquiler).
Para concluir referir que todos los contratos celebrados con anterioridad al 19 de diciembre de 2018 seguirán siendo regulados por la regulación anterior a esta última reforma y que la reforma, publicada el día 18 de diciembre,
entra en vigor al día siguiente, esto es, hoy miércoles 19 de diciembre.