Reclamación a la entidad financiera de cantidades pagadas a cuenta de viviendas en construcción
Ayer se dio una clara coincidencia muy reveladora:
- Por un lado un aluvión de escritos en un procedimiento concursal de una promotora, pidiendo a los administradores concursase que aclarasen si las cantidades entregadas a cuenta de viviendas en construcción habían sido ingresadas en cuenta especial al efecto y/o aseguradas o alternativamente garantizadas mediante aval.
- Por otro lado varios publicaciones patrocinadas en Facebook (sí, la red me muestra como abogado publicidad de otros despachos… ¿?) de despachos que prometen recuperar las cantidades entregadas a cuenta de viviendas en construcción demandando a la entidad financiera donde se ingresaron las cantidades entregadas a la promotora.
Pues bien, investigando e informándonos, vemos que hay una nueva doctrina que justifica los escritos y también posibles campañas de publicidad, pero siempre aclarando una serie de puntos esenciales para evitar crear falsas expectativas a la gente, al no informarles algunas de esas campañas clara y suficientemente de varios puntos importantes:
1º.- Que nunca se puede garantizar un resultado concreto en un procedimiento, pues cada caso tiene muchas circunstancias que pueden distinguirlo del resto y que al final resuelve un juzgador que es independiente y libre de fijar un criterio distinto para casos análogos, aun en contra de una doctrina jurisprudencial. Así si se promete un resultado, habrá que indicar claramente que se responderá o asumirán todas las consecuencias de un resultado distinto.
2º.- Que perder en un procedimiento judicial puede y suele conllevar no sólo la obligación de satisfacer los honorarios del abogado, procurador y otros posibles profesionales (p.ej. peritos) que le hayan prestado un servicio, sino también los del contrario.
3º.- Que la Ley 57/1968, de 27 de julio es una norma preconstitucional que ya no está en vigor, sin perjuicio de su vigencia en relación a contratos celebrados para compraventas de inmuebles en promociones cuya licencia se haya solicitado con anterioridad al 1 de enero de 2016. Por lo que habrá que clarificar que las nuevas y futuras promociones se regirán por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, tras la modificación realizada a esta última norma a través de la Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reasegurados.
4º.- Que la Ley 57/1968, en su artículo primero dice:
"Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial,(…), deberán cumplir las condiciones siguientes:
- Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
- Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior."
5º.- Que el Tribunal Supremo, en el mismo año, ha dictado dos Sentencias en aplicación de dicho precepto en apariencia contradictorias:
I.- Sentencia (Sala 1ª) de 13 de enero de 2015 (Rec 2300/2012) declaró que: "…es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir…"
II.- Sentencia del Tribunal Supremo, también de la Sala 1ª, de 21 de diciembre de 2015 (Rec. 2470/2012) que fija la doctrina jurisprudencia de que "en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad."
6º.- Que sólo cabría acudir a dicho procedimiento contra la entidad bancaria en base a la doctrina fijada por la STS de 21 de diciembre de 2015 con suficientes garantías:
I.- Si no existe aval ni contrato de seguro contratado por la promotora (que es lo que tratan de averiguar en dichos escritos presentados en los procedimientos concursales), pues si existía entonces ninguna responsabilidad cabría exigir a la entidad financiera o bancaria.
II.- Si ya se ha resuelto la extinción del contrato de compraventa o su imposible cumplimiento, esto es, por motivos obvios, acreditar que el inmueble no será entregado al consumidor/comprador en el futuro y tras el reintegro de las cantidades satisfecha.
III.- Si la entidad tenía alguna vinculación o conocimiento de la actividad promotora o conocía o podía conocer de forma inequívoca el destino o fin de los pagos (venta viviendas en construcción). Por ejemplo, por ser la entidad que concedía la hipoteca de promoción o haber avalado la ejecución de las infraestrutura (supuestos de la Sentencia) y haberse determinado claramente el concepto de pago en el momento del ingreso por parte del particular (como ocurría en la Sentencia del TS que fija doctrina). Excluyendo así los casos en que los pagos hayan sido realizados en cuentas de la promotora en entidades financieras que no tenían ninguna relación con la promoción, o casos en que el consumidor hacía los pagos en metálico a la promotora, o mediante ingresos sin indicación del concepto del abono, o mediante cheque no nominativo a la promotora, etc…
Estas exigencias entendemos que cabe deducirlas del propio tenor de la Sentencia, cuando se motiva la exigencia de responsabilidad a la entidad financiera:
"…la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la « responsabilidad » que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de « exigir ». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas (« reserva de vivienda y 20% vivienda »), de esto no se derivara « obligación legal alguna » para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968."
Así pues, si compró un piso sobre plano, no se le ha entregado ni se le va a entregar dicho inmueble, entiende y acepta el riesgo que todo procedimiento judicial conlleva (empezando porque no se le aplique dicha doctrina jurisprudencial), y considera o cree que en su caso se dan o podrían dar los requisitos comentados, no dude en solicitarnos una cita sin compromiso para que podamos considerar la viabilidad de su reclamación (excluyendo cualquier otra circunstancia que impida el ejercicio de la acción) y darle un presupuesto, insistimos, sin ningún compromiso.
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