Posible cambio jurisprudencial sobre la resolución de contratos de compra de viviendas en construcción
Hoy hemos visto un nuevo artículo interesante, pero incompleto, en la prensa escrita. Un artículo en el que el periodista, concluye que una Sentencia del Tribunal Supremo, de la que no refiere referencia alguna ni ofrece copia, supone una nueva corriente jurisprudencial en las resoluciones de los contratos de compraventa por retraso en la entrega del inmueble.
Como quiera que somos inquietos por naturaleza y que nos gusta estar informados de cualquier modificación en la interpretación dada por la Jurisprudencia sobre las resoluciones contractuales, no pudimos empezar a indagar a partir de la identidad de las partes.
Por los antecedentes que cita, hemos podido localizar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que el Tribunal Supremo ha confirmado, pero por desgracia no hemos podido localizar, en ninguna de las bases de Jurisprudencia consultadas (La Ley Digital y CENDOJ) el literal de la Sentencia del Tribunal Supremo (aunque sí el auto de admisión con la referencia de recurso). A diferencia del periodista, os informamos de que la Sentencia de la AP de Madrid, Sección 9ª, es la 553/2012, de 30 de Noviembre de 2012, rec. 15/2012 y que el recurso contra la misma fue admitido por la Sección 1ª del Tribunal Supremo mediante Auto de 3 de diciembre de 2013, rec. 196/2013.
Leyendo la Sentencia de la AP de Madrid y a la espera de que podamos consultar el literal de la dictada por el Tribunal Supremo, hemos de indicar que siendo relevante no es tan novedosa, pues de los antecedentes de derecho se puede confirmar que la fecha de entrega era un elemento expresamente configurado como esencial en el contrato y que la facultad de resolución era expresamente reconocida al comprador para el supuesto en que llegada la fecha máxima para la entrega, esta no se hubiese producido.
De esta forma, no entra el juzgador de segunda instancia a valorar si el retraso en la entrega del inmueble es prueba inequívoca de una voluntad rebelde de la constructora al cumplimiento del contrato (se citó para escriturar tres meses tras la fecha señalada) o si el retraso es un incumplimiento de tal entidad que puede considerarse que frustra el fin del contrato, fijando criterios que serían de sumo interés. Lo que hace el juzgador es interpretar el contrato en sus estrictos términos literales, primando su literal contenido al principio de conservación de los contratos, no privando a la parte compradora de la facultad de resolución unilateral expresa y claramente convenida por mor de la conservación del negocio jurídico.
Concretamente señala la Sentencia citada establece en su Fundamento de Derecho Tercero:
"El certificado final de obra es de fecha 11 de noviembre de 2009, y la licencia de primera ocupación, de 18 de diciembre de 2009. Luego la vendedora incumplió su obligación de entregar la vivienda en fecha no posterior a septiembre de 2009, como igualmente admite la sentencia de instancia.
Los actores resolvieron el contrato por retraso en la entrega mediante burofax de 22 de octubre de 2009; solo posteriormente fueron requeridos para otorgar la escritura pública de compraventa, sin que comparecieran a otorgarla. La sentencia de instancia considera que el retraso en la entrega, aun existiendo, no supone un incumplimiento esencial por no determinar una frustración de la finalidad del contrato para los adquirentes, y por ello concluye que no puede dar lugar a la resolución del contrato al amparo del artículo 1.124 del Código Civil.
Esta Sala discrepa de esa conclusión, ya que prescinde de lo que las partes pactaron en el contrato. Como señala la STS, Sala Primera, de 27 de septiembre de 2012, recurso 2066/2009 , hay que atender en primer lugar a la redacción de las cláusulas contractuales para determinar si las partes han otorgado un carácter esencial al incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda y si, por tanto, el mismo puede dar lugar o no a la resolución del contrato a instancia de los compradores. Este es el criterio preferente y, de concurrir un expreso pacto en tal sentido, resulta innecesario indagar si el retraso en la entrega frustra o no las expectativas de los compradores, pues basta la previsión contractual que faculta a estos para resolver el contrato por retraso en la entrega. Al respecto, la cláusula contractual "Décima: Garantía" (folio 43) dispone que " la parte vendedora se obliga a devolver al adquirente las cantidades percibidas a cuenta del precio de la compraventa, más el porcentaje de interés que corresponda según la legislación vigente, en el caso de que la construcción del edificio no se terminase en el plazo convenido o no se obtuviera la licencia de primera ocupación correspondiente ", añadiendo más adelante que " expirado el plazo, el comprador podrá optar entre la rescisión [sic] del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el porcentaje que corresponda según Ley, o conceder al vendedor prórroga que se hará constar en una cláusula adicional a este contrato, especificando el nuevo período con la fecha de entrega de la vivienda ". Esta cláusula es la aplicable a la resolución contractual comunicada por los actores apelantes mediante burofax de 22 de octubre de 2009 (denominada incorrectamente "rescisión" en la cláusula décima antes transcrita): tienen derecho a la misma porque la promotora no entregó la vivienda "en fecha no posterior a septiembre de 2009" y han expresado su voluntad resolutoria de forma fehaciente, comunicándolo a la promotora, luego esta viene obligada a devolverles las cantidades entregadas. Procede estimar el recurso…"
Habrá que esperar a que esté disponible la STS para ver si existe un claro y expreso cambio de la jurisprudencia aplicable para los supuestos, los más comunes, en que pese a existir una fecha de entrega máxima establecida en el contrato, configurando dicho elemento como esencial, no existe un expreso pacto que confiera al comprador la facultad de optar entre la resolución unilateral o conferir prórroga al promotor. Sin ver su literal más bien parece tratarse de una STS, segunda, que confirmaría la línea jurisprudencial ya mostrada en la STS de 27 de septiembre de 2012 citada por la propia AP de Madrid.
Os mantendremos informados.
Tags: resolucion judicialAbogados, Derecho, Ley, Noticias, Fuengirola, Mijas, Málaga abogadosAbogados, Derecho, Ley, Noticias, Fuengirola, Mijas, Málaga compraAbogados, Derecho, Ley, Noticias, Fuengirola, Mijas, Málaga pisoAbogados, Derecho, Ley, Noticias, Fuengirola, Mijas, Málaga en construccionAbogados, Derecho, Ley, Noticias, Fuengirola, Mijas, Málaga vivienda sobre planoAbogados, Derecho, Ley, Noticias, Fuengirola, Mijas, Málaga jurisprudencia
