Medidas inespecíficas para los arrendamientos para uso distinto de vivienda
Photo by Anton on UnsplashSi bien somos conscientes de que los plazos son muy perentorios, y que la situación es compleja, el contenido del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, va a pasar a ser un hito en nuestro ordenamiento jurídico, en su regulación del aplazamiento y fraccionamiento de las rentas por contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Consideramos que la redacción, tan continua, mezclando el qué, con el cómo, y el cuándo, es confuso e innecesariamente desestructurado, dicho sea con todo el respeto debido.
Además se abusa de la remisión, como ya hicieran los hermanos Marx en aquella famosa escena del contrato y las partes. No tiene sentido en un texto tan breve. Por ejemplo:
El artículo 1.1 del R.D.L 15/2020 establece: "Art. 1: 1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda... podrá solicitar de la persona arrendadora... la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, ….."
El artículo 1.2 del R.D.L 15/2020 al que se remite el anterior, establece: "2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo …”
En casi todas las normas se suele seguir o se busca respetar una estructura básica o esencial, que no es baladí y que imaginamos que por prisas se omite en los primeros artículos del R.D.L que regulan la moratoria, en realidad aplazamiento y fraccionamiento, de rentas. Se debería definir claramente: el ámbito objetivo de aplicación, esto es, qué situación o casuística se está regulando, quienes son afectados por dicha norma, o su ámbito subjetivo, qué requisitos se han de dar, y por último qué consecuencias se establecen para cuando se den los términos establecidos, y la vigencia de la misma.
Aquí todo se ha mezclado, generando una innecesaria complejidad en su interpretación. Haciendo una exposición esquemática, entendemos que el contenido de la norma es el siguiente:
Ámbito Objetivo o casuística regulada: Arrendamientos para uso distinto de vivienda, de inmuebles afectos a la actividad económica, suscritos de conformidad con el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la vigencia del estado de alarma.
Ámbito subjetivo o personas vinculadas por la norma:
En el lado del arrendatario, se exige que siendo persona física o jurídica, y autónomo o PYME, reúna los requisitos del artículo 3 la norma, a saber:
- Si es autónomo:
a) Estar afiliado y de alta en el RETA o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores de Mar o en Mutualidades sustitutorias del RETA, a la fecha en que se declaró el estado de alarma.
b) Que su actividad haya quedado suspendida "como consecuencia" de la entrada en vigor del R.D 463/2020, o "Decreto de confinamiento" del 14 de marzo, o por posteriores órdenes de autoridades competentes o autoridades competentes delegadas.
c) Que en defecto de suspensión formal de la actividad, se acredite: "se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior."
- Si es, o piensa que su empresa es, una PYME:
a) Que no supere los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, esto es: "sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta."
b)Que su actividad haya quedado suspendida "como consecuencia" de la entrada en vigor del R.D 463/2020, o "Decreto de confinamiento" del 14 de marzo, o por posteriores órdenes de autoridades competentes o autoridades competentes delegadas.
c) Que en defecto de suspensión formal de la actividad, se acredite: "se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior."
En el lado del Arrendador, se distinguen dos supuestos distintos, sin que este claro qué diferencias en las medidas comporta. Así se trata en el artículo 1 el caso en que el arrendador sea empresa o entidad pública de vivienda, o bien persona física; o jurídica que tenga más de 10 inmuebles en explotación arrendaticia (sin incluir garajes y trasteros) o que tenga más de 1.500 m2 de superficie construida en explotación al momento de decretarse el estado de alarma, y en el artículo 2 el supuesto en que no sea ni lo uno ni lo otro.
Si es alguno de los sujetos arrendadores descritos como entidad pública o privada con más de 10 inmuebles o 1.500 m2 de superficie construida, se aplicará el artículo 1, y si no es el caso, el artículo 2.
Vigencia de las medidas:
Desde mañana, y se aplicará a las rentas que se devenguen durante el estado de alarma, hasta un máximo de 4, cuyo aplazamiento se solicite en el plazo de un mes desde la entrada en vigor, esto es, hasta el 23 de mayo de 2020.
Medidas reguladas:
Pues por surrealista que parezca no está muy claro, o no lo vemos claro.
- Para el supuesto de que el arrendador sea empresa pública o persona física o jurídica con más de 10 inmuebles o más de 1.500 m2 de superficie construida, en el artículo 1.1 se refiere: "la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo", en el artículo 1.2, tras una remisión cruzada, se refiere: "La moratoria en el pago de la renta arrendaticia…se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Entendemos que se ha de interpretar como que el aplazamiento se dará automáticamente a partir de la solicitud en la siguiente renta que se devengue, durante un máximo de 4, siempre que esté vigente el estado de alarma, que serán abonadas en un plazo de dos años, desde la finalización del estado de alarma, y siempre dentro de la vigencia del arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas (se deberá abonar las rentas aplazadas y fraccionadas antes del fin del contrato).
Igualmente, y en el caso de arrendadores que no sean empresas o entidades públicas, o lo definido como "grandes tenedores" se refiere "podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario."
Dado que no refiere que se aplique automáticamente,, como si hace el artículo 1.2 precitado, parece que el primer párrafo del artículo 2 es un mero brindis al Sol o invitación a negociar, siendo la única medida segura para el supuesto de estos arrendadores, que se habilita el empleo de la fianza para abono de las rentas, en una suerte de financiación que modifica la naturaleza jurídica de la fianza (su finalidad es garantizar el buen estado del inmueble, no el pago de la renta). Habrá que ver como se articula en la realidad esta solución de cobro en las comunidades autónomas que, como Andalucía, obliguen al depósito de la fianza en cuentas de la administración.
VALORACIÓN DE LAS MEDIDAS:
Vemos varias cuestiones destacables y obstáculos a considerar:
I- No cabe aplicarse el aplazamiento o fraccionamiento de la renta de marzo, difícilmente a la de abril: La renta se suele abonar por anticipado, lo que sumado al hecho de que marzo ya concluyó y en dicho mes hubo un 50% de la actividad normal y por tanto, es difícil imaginar como imputar al COVID-19 reducciones de facturación superiores al 50%, impide aplicarlo a la renta de marzo y limita mucho los supuestos acreedores de las ayudas en el resto de meses.
Si hablamos de la renta del presente mes, sólo será aplicable a actividades formalmente suspendidas en el anexo del R.D 463/20 y cuyas rentas estén pendientes de pago, pues el resto de actividades deberían comparar la facturación de la primera mitad de marzo, parte del mes natural anterior que no fue afectado por el COVID-19, con la media mensual del primer trimestre del año 2019. Insistimos, en un mes normal, en la primera mitad se debería haber facturado aproximadamente el 50% que un mes equivalente, no un 25% como se exigiría para una reducción en la facturación mensual del 75%.
II.- El plazo de amortización del capital adeudado será muy variable y dependiente del azar: En relación a las rentas de los meses de mayo y siguientes, hasta 4, el aplazamiento sólo será realmente útil cuando la duración pendiente del contrato sea suficiente para fraccionar en cuantía razonable la deuda. Suponiendo que se aplazasen 4 rentas (esperemos que no), comenzando en mayo, cualquier contrato que venza entre septiembre y diciembre 2020, apenas concederá entre uno y cuatro meses para fraccionar cuatro meses de rentas, lo que llevará a que en esos meses, aun de recuperación inicial, el arrendatario deberá pagar una renta por el doble del importe pactado (algo menos si finalmente compensa la fianza).
III- No da protección a aquellos autónomos y Pymes que hayan iniciado la actividad con posterioridad al segundo trimestre de 2019, ni a aquellos negocios con flujo de cajas poco constantes, que pudieran tener una caída o ausencia de facturación durante los trimestres de referencia, ni a los negocios que tuviesen contratos con una duración pendiente por debajo de los dos años.
IV.- No da igual trato a personas con idéntica situación, si los ingresos son variables o concentrados en poco número de facturas: En el caso de estudios de arquitectura, despachos de abogados, fotógrafos y multitud de otros profesionales liberales, que habitualmente son autónomos o explotan una PYME, la facturación a lo largo del año suele ser muy variable o concentrada en muy pocas facturas, así que dependerá del azar que profesionales igualmente afectados reciban igual protección. Si ese profesional tuvo una facturación excepcional en el trimestre referencia del año 2019, no podrá acceder a esta ayuda.
Por ejemplo, un estudio de arquitectura pequeño, puede llevar un número muy limitado de proyectos y obras. Si por casualidad, factura gran parte de ellos justo en el trimestre de referencia, no tendrá el mismo derecho de aplazamiento que sí tendrá quien conclúyele los mismos proyectos y lo facturase al final del año.
V.- No queda claro que los arrendatarios de pequeños propietarios tengan derecho a aplazar la deuda, tan sólo a compensar rentas adeudadas con su derecho de recuperación de la fianza.
VI.- Posible inseguridad jurídica y derivado incremento de la litigiosidad: Habrá que interpretar que se entiende por actividades "suspendidas como consecuencia del R.D 463/2020". ¿Se refiere a aquellas listadas en el anexo del R.D 463/20 o a todas aquellas actividades que por requerir la asistencia del público se vieron de facto impedidas o suspendidas?¿Se incluye a todas las actividades no esenciales suspendidas durante la primera quincena de abril, tras la primera prórroga?
El problema son las consecuencias previstas para una aplicación incorrecta de la ayuda: "Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar."
Cualquier gran propietario o gran tenedor que no esté conforme con la ayuda, deberá demandar daños y perjuicios a su inquilino.
P.D: Si bien el RDL 15/2020 establece más medidas, hasta aquí podemos valorar hoy.Les emplazamos a leer el artículo 6 y siguientes para las restantes medidas.
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