Lo primero que se debe hacer, ante esta situación, es buscar en el contrato de alquiler si existe alguna cláusula que regule específicamente esta situación, en el caso de los locales, el cierre o una extraordinaria reducción de afluencia por causa de fuerza mayor, y en el caso de la vivienda, una posible reducción en los ingresos familiares por causa de fuerza mayor (que supuestamente compensarían las medidas del gobierno para trabajadores por cuenta ajena y autónomos).
Si dicha cláusula, poco frecuente, existe, asunto arreglado, ya existe un pacto sobre lo qué se deberá hacer en casos excepcionales como el que nos ocupa, y ya sabemos que pacta sunct servanda, o lo que es lo mismo, lo pactado obliga a las partes, o como dice el artículo 1091: Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.
Ahora bien, si no existe dicha cláusula, caben dos opciones desde el punto de vista del propietario: exigir el cumplimiento del contrato en sus condiciones normales, pese a la excepcionalidad de la situación, o negociar unas condiciones temporales para esta excepcional situación.
En el caso de las viviendas no existe ningún precedente jurisprudencial para una alteración pactada de la renta, y todo parece indicar que no habrá razón real en la mayor parte de los casos para alterar el contrato, pues el COVID-19 puede alterar la situación laboral, pero el R.D.Ley 8/2020 ya previó medidas para garantizar la prestación por desempleo en caso de ERTES, despidos y demás alteraciones de contratos o en el caso de reducción de actividad de autónomos, por lo que si bien los ingresos familiares se reducirán, hay medidas complementarias para garantizar el suministro eléctrico o de agua en situaciones límites, y se supone que se garantizará el cobro de prestación por desempleo, dejando margen, teórico y estrecho, para el pago de la renta.
Ahora bien, en el caso de los locales, es cierto que hay actividades legalmente suspendidas por el R.D 463/2020, de 14 de marzo, que declara el estado de alarma, pero también hay otros muchos sectores suspendidos de facto por la limitación para deambular que impone a todos los consumidores esa norma y otras complementarias. Así, nadie ha impuesto el cierre de nuestra oficina pero, si nadie puede venir a vernos, y además no se pueden presentar escritos procesales que no sean urgentes, claramente nuestra actividad se ve reducida y por extensión los ingresos.
En el caso de locales destinados a negocios o actividades suspendidas de hecho, entiendo que el sentido común debería llevar, en defecto de cláusula contractual para situaciones de fuerza mayor, a pactar una reducción de la renta, hasta que equivalga a los estrictos gastos que, el local y su posible seguridad, produzca a la propiedad, intentando que nadie se empobrezca o lucre con esta sobrevenida situación. Se trata no sólo de una medida ética, sino también de mutua conveniencia.
Un local que no esté destinado a la venta de bienes esenciales (comida, bebidas, medicinas, óptica o, según parece, tabaco) y que por tanto no pueda abrirse al público, tiene poco valor en el mercado excepcional que vivimos, así que la renta en su día pactada no responde a la realidad transitoria actual. Si el actual inquilino no cumple, ni se marcha (no podrá sacar sus cosas por el confinamiento), sólo cabrá desahuciarle cuando concluya el confinamiento y se reactive la actividad procesal, luego nada cobraremos en ambos escenarios.
Además está el riesgo de que la falta de liquidez obligue al inquilino a instar su propio concurso de acreedores, con la consiguiente imposibilidad para el acreedor de exigir créditos fuera del procedimiento concursal, la merma en el patrimonio societario derivados de costes procesales, y la paralización del devengo de intereses.
Pero además, incluso cuando pese al confinamiento se marchase, dejando libre el local, sin instar su concurso de acreedores, difícilmente nadie podrá visitar o adaptar el local, luego supone arriesgarnos a cambiar un inquilino que hasta la fecha ha sido cumplidor, por otro que se dedique a la misma actividad, desconocido, y que sólo llegará cuando concluya esta excepcional situación, tras negociar la renta a la baja en una situación de clara crisis económica.
Complementariamente, y solo para los locales comerciales, cabrá aplicar la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus que ya sirvió para decretar reducciones de la renta ante la última crisis económica. Tal y como analizan más en profundidad en este artículo de la Revista La Ley, dicha doctrina podría legitimar o hacer prosperar una solicitud del inquilino para resolver el contrato anticipadamente, suspender sus efectos o reducir la renta.
ACTUALIZACIÓN 1/4/2020: En el BOE de hoy se publica el R.D.L 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En él, en los artículos 1 a 10, se establecen una serie de medidas para el caso de arrendamientos de viviendas habituales en casos de hogares vulnerables, previendo suspensiones temporales de lanzamientos en procedimientos de desahucio, prórrogas extraordinarias de los contratos que venzan durante el estado de alarma, moratorias en el pago de la renta en caso de grandes propietarios, así como avales y ayudas para su pago por desarrollar. Por desgracia visto el desarrollo de los acontecimientos, las dificultades en la aplicación de ERTES, complementado con una prohibición de despidos y la imposición de un permiso retribuido para trabajadores por cuenta ajena con un puesto en actividades no declaradas esenciales, parece que el margen económico que se prometió al momento de escribir el artículo inicial, puede que o no exista, o muy probablemente, no llegue a tiempo para pagar las rentas. La complejidad de la redacción y requisitos no parece augurar mucho éxito o alcance en estas medidas, por desgracia.
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